近两年，疫情的突然爆发在短期内对于运营中的酒店而言，无疑是一个巨大的打击，也是对其抵抗风险综合能力的一次大考。从考量时间轴更具战略性和长远性的酒店投资和资产管理业务而言，短暂的影响或许可以通过拉长的时间加以化解。但是，疫情的冲击必然引发酒店投资业者重新思考和审视其在酒店领域的投资和资产管理战略。

站在积极的角度，回归酒店投资的本质，清醒认知酒店资产在其企业发展中的战略地位，对酒店投资、持有和退出建立更为理性的评估和发展策略，无疑是酒店业投资业者们值得思考的问题。站在新十年的起点，针对近两年我国酒店投资与资产管理市场进行专项调查，并对调查结果进行深度剖析，我们来简略分析一下现在一线城市是否还适合投资酒店及相关资产管理。

存量酒店改造与升级型投资将更多集中于一线及新一线城市

我国酒店市场在经历了二十余年的高速发展，已逐渐从增量时代转入存量时代。一方面，核心城市存量土地的减少限制了新酒店建设的数量；另一方面，许多存量酒店面临设施老旧、风格过时、竞争力低下等现状，急需通过市场重新定位和产品优化以提升收入能力并更好地匹配其地段价值。此外，鉴于酒店资产基于土地增值的预期溢价趋弱，部分酒店市场仍受制于新增供给压力，业绩表现与投资回报难以匹配，投资商对资金额巨大的新建高档酒店愈发审慎。因此，尽管新酒店开发依然是不可小觑的增量来源，但存量物业的升级改造逐渐成为酒店投资的主旋律。

成熟都市商圈是存量酒店改造的热点区域

一线及新一线城市经济发达，投资活跃，需求坚实，一直以来都是酒店投资的首选之地。在各层级城市中，一线和新一线城市酒店市场起步最早，发展最成熟，资产价值也最高。随着物业老化、经营成本攀升等因素，部分存量物业面临竞争力下滑、地段价值无法彰显的经营挑战，通过翻新或升级改造实现最佳定位和设施优化以提升酒店竞争力，最大化收入能力逐渐成为新的投资潮流。改造与升级投资可以使酒店更加贴合当下的设计趋势与消费者需求，最大化地段价值，通过创新与融合优化酒店空间规划，实现坪效最大化。

一线城市作为酒店投资的首要阵地，在过去20年的开发热潮中已经逐步饱和

随着土地成本日益攀升和土地资源愈发紧张，一线城市的新酒店投资正进入中低速发展阶段；加之写字楼和服务式公寓等其他业态对有限资源的竞争，一线城市新酒店投资日益趋缓。与之相对的则是新一线及二线城市的崛起：受国家多个利好政策驱动，且城市仍处于扩张发展阶段，新一线和二线城市正在释放蓬勃的经济活力，城市新区建设产生了大量的土地供应，为提升城市配套及丰富产品层级为动力的新酒店投资依旧活跃。而许多三线及以下城市经济活力不足，交通通达性受限，酒店需求规模有限，投资者对于三线及以下层级城市的新酒店投资通常更趋审慎。

综上所述，如今正确的酒店投资及对应的资产管理项目，应该更多的趋向于那些准一线城市甚至是二线城市。一线城市如：西单大悦酒店、首北兆龙饭店均为此类别下的佼佼者。二线城市如璟隆商管集团收购的海宁贝庭酒店，将其重新整改并以祥华园酒店的面貌重新示人，更是其中的典型。然而，除此项目之外，祥华园酒店更是在今年年初开始，分别以合作入驻、接手售后管理运营、独立建设、收购等形式相继在上海、嘉兴、苏州、南昌、昆明、无锡、武汉、西安等城市设立酒店项目，发展不可为不迅速。